今後の法改正で持ち家と賃貸はどちらが有利になるの？

はじめに

「家を買うか、それとも賃貸に住み続けるか」。多くの人が人生のどこかで直面するテーマである。これまでは「持ち家＝安心」という価値観が一般的だったが、近年は社会構造や法制度の変化によって、その前提が揺らいでいる。特に2025年前後から実施される住宅関連の法改正は、持ち家と賃貸のどちらにとっても大きな転換点になりそうだ。本記事では、省エネ基準や住宅セーフティネット法の改正などを踏まえ、今後どちらが有利になるのかを多角的に考察する。

省エネ基準の厳格化で「持ち家」の負担は増える？

2027年4月から、省エネ住宅の新基準として「GX ZEH（グリーン・トランスフォーメーション型ゼロエネルギーハウス）」が導入される予定である。これまでのZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）に比べて、断熱・外皮性能がさらに強化され、蓄電池の設置が事実上義務化される。環境性能を高めることは地球規模では歓迎されるが、個人にとっては建築コストの上昇という現実的な負担を意味する。

新基準を満たす住宅を建てるためには、太陽光発電や高性能サッシなどの導入が欠かせない。初期費用は従来よりも数百万円単位で高くなる可能性があり、さらに将来的にはメンテナンスコストやリフォームの費用も増える。省エネ性能が高い家ほど資産価値は維持されやすいが、過去の基準で建てられた住宅が「旧型」扱いとなり、評価が下がるリスクも無視できない。

賃貸住宅のセーフティネット拡充で「借りる」安心が広がる

2025年10月に改正された住宅セーフティネット法では、高齢者や低所得者でも賃貸住宅を借りやすくする仕組みが本格的に施行された。今回の改正により、オーナー側が入居者のトラブルや相続に関するリスクを軽減できる制度が導入され、これまで入居を断られがちだった層にも門戸が開かれるようになった。

実際、自治体が保証人の代わりとなる「居住支援法人」制度が拡充され、見守りや生活支援サービスを提供する事例も増えている。これまで「老後は賃貸に住めない」という不安から持ち家を選ぶ人も多かったが、今後は事情が変わりつつある。高齢期でも安心して住める賃貸の選択肢が増えたことで、ライフプランの柔軟性が大きく広がったと言える。

災害・老朽化・保険料の上昇──持ち家リスクの現実

持ち家が抱えるリスクは、省エネ基準だけではない。近年増加している自然災害の影響により、火災保険料や地震保険料が年々上昇している。特に沿岸部や地震多発地域では、保険料が今後さらに高騰する見込みである。これは固定資産税や修繕費と同様、所有者が避けられない「長期コスト」として重くのしかかる。

また、少子高齢化に伴う人口減少で、地方ではインフラの維持が難しくなっている。交通、医療、商業施設などが縮小すれば、住宅の立地価値は下がる。家を所有していても、その地域が衰退すれば資産価値は実質的に目減りする。さらに、空き家の増加も深刻だ。2040年代には空き家率が25％を超えると予測されており、将来的に「売りたくても売れない家」を抱えるリスクもある。

賃貸が有利になる時代の兆候

一方で、賃貸市場は構造的に進化している。リフォーム済みの高齢者向け賃貸、ペット可・介護対応型物件、見守りサービス付き住宅など、ライフステージに応じて住み替えやすい住環境が整い始めた。社会的にも「持たない暮らし」「フットワークの軽い生活」が新しい価値観として受け入れられている。

法改正によって、住宅オーナーにはエネルギー性能や安全性の維持が求められる一方、賃貸には補助金や税制優遇などの支援が拡大する可能性もある。つまり、今後は”買う責任”が重くなり、“借りる自由”が広がるという方向にシフトしていくと考えられる。

将来の家選びに求められる視点

「持ち家か賃貸か」という二者択一ではなく、これからはライフステージごとに最適解を変える発想が必要になる。たとえば、現役時代は通勤アクセスや利便性を重視し、老後は医療機関や介護施設が近いエリアの賃貸へ移るといった柔軟な選択肢だ。

また、家を「資産」として捉えるなら、建物の性能・立地・市場性を冷静に評価すべきだ。老朽化が進む前にリフォーム計画を立て、資産として維持する視点が求められる。逆に、賃貸派であっても長期的に家賃を払い続けることを前提に、”住まい費用＝生涯コスト”として家計設計に組み込むことが重要である。

まとめ

今後の法改正を踏まえると、持ち家と賃貸のどちらが有利かは一概に言えない。ただし、明確なのは「持ち家＝絶対的な安心」という時代が終わりを迎えつつあるということだ。エネルギー基準の強化、災害リスクの増大、保険料や維持費の上昇など、持ち家にはかつてない管理負担が求められる。一方で、賃貸は法制度と社会インフラの整備によって、より柔軟で安心な選択肢へと進化している。

住まい選びの優劣を決めるのは「所有」か「賃貸」かではなく、自分のライフプランに合った選択をすることである。法改正を機に、家を“固定資産”ではなく“生活資産”として見直す視点が、これからの時代には求められる。